WACC(Weighted Average Cost of Capital)

WACC とは、税引後加重平均資本コストのことであり、不動産鑑定において還元利回りを求める際にも援用される。ここで資本コストとは、企業の資金提供者が当該企業に期待する利回りのことである。投資対象(企業・不動産等)の収益であるフリーキャッシュフローが、株主と債権者により還元されることから、株主と債権者が当該収益ないし投資対象に対して期待する利回りの加重平均(資本コスト)を、投資対象の収益性を診断するための還元利回りとする考え方である。
(参考)
WACC=株主資本コスト×株主資本比率+負債コスト×(1-実行税率)×負債比率
なお、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項では、還元利回りを求める方法として、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法がある。この方法は、不動産の取得に際し標準的な資金調達能力を有する需要者の資金調達の要素に着目した方法であり、不動産投資に係る利回り及び資金調達に際する金融市場の動向を反映させることに優れている。
上記による求め方は基本的に次の式により表される。
R(還元利回り)=RM(借入金還元利回り)×WM(借入金割合)+RE(自己資金還元利回り)×WE(自己資金割合)